近日，蛋壳公寓爆雷事件导致全国范围内的广大房东与租客深受其害，且随着风波愈演愈烈，房东和租客作为两方直接受害者走向了对立面：房东收不到蛋壳租金要收房，租客向蛋壳支付了房租仍面临被驱赶的风险。面临如此窘境，房东和租客，该何去何从？

腾智律师现就蛋壳公寓爆雷后广大房东与租客普遍关心的相关法律问题，简要分析如下：

1、蛋壳与房东：代理关系还是租赁关系？

据悉，蛋壳公寓与房东之间普遍系签订《财产委托管理服务合同》，约定房东授权蛋壳代理运营及出租房屋，蛋壳按月/按季度向房东支付租金，由房东授权蛋壳公寓处理房屋纠纷。

根据《民法总则》第161条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《财产委托管理服务合同》约定，房东授权蛋壳公寓代理运营、出租房屋、处理房屋纠纷，故双方存在委托代理关系，房东为被代理人，蛋壳公寓为代理人；同时该合同亦约定蛋壳公寓使用房屋，向房东支付租金，这就可能涉及到房屋租赁合同关系。

笔者经查询有关判例，亦证实对于前述法律关系认定司法实务处理存在一定争议，比如深圳市龙岗区人民法院将房东与蛋壳纠纷案由定性为委托合同纠纷【参考（2020）粤0307民初7705号民事裁定】；而南京市鼓楼区人民法院将房东与蛋壳纠纷认定为房屋租赁合同纠纷【参考（2020）苏0106民初675号民事判决】，该观点为目前司法实务主流观点。

故，蛋壳公寓与房东之间应认定为代理关系还是租赁关系，理论与实务均存在一定争议。

2、蛋壳与租客：居间关系？租赁关系？

根据蛋壳公寓与租户签订的《房屋代理租赁合同》，载明产权委托方（出租方）为房东，蛋壳作为房屋代管机构为租客提供受托出租房屋。《房屋代理租赁合同》明确约定出租方为房东，蛋壳仅代理房东出租房屋，同时对房屋进行管理，提供保洁、维修等服务，代理房东处理与租客的租赁纠纷。在该合同中，蛋壳的性质类似于服务中介，从约定内容上看，很难认定为转租行为。

总体来看，房东授权蛋壳管理、出租房屋，蛋壳作为代理人与租客签订房屋租赁合同，租赁合同的法律主体实际上为房东和租客。蛋壳作为中间方，代收租金、代为管理、维修房屋，代为处理租赁纠纷，收取服务费，类似于服务中介。如仅牵涉两方纠纷，司法实务对于房东和蛋壳的纠纷、蛋壳和租客的纠纷，多数按租赁合同法律关系处理。笔者以蛋壳公寓（XX紫梧桐公寓管理有限公司）为关键词检索中国裁判文书网，发现各地法院对蛋壳与租客之间的纠纷定性十分明确，即房屋租赁合同纠纷。

但实际上，如房东、蛋壳、租客三方同时发生纠纷，法律关系认定并不简单，各方法律关系认定尚存在较大争议，特别房东与租客之间，是否宜按租赁关系来认定，蛋壳向租客收取租金的行为，其法律后果是否应由房东承担，如何完美化解各方纠纷矛盾，如因此涉及诉讼，亦考验司法者智慧。

根据蛋壳公寓与房东之间签订《财产委托管理服务合同》，约定蛋壳逾期交纳租金满15个工作日的，房东可单方解除合同，蛋壳应向房东赔偿两个月租金。

根据《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；以及《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

故，房东无需排队等蛋壳出具书面解约手续！房东作为守约方，享有单方解约权，如果蛋壳在交租日后满15个工作日仍未支付租金，房东可以发解约函的形式通知蛋壳解除双方的《财产委托管理服务合同》，解约函送达蛋壳之日，该合同解除。

近日，网络流传蛋壳与房东解约录音曝光：工作人员让房东换锁驱赶租户！那么，房东能否以与蛋壳解约为由，直接驱赶租客？

笔者认为本问题应一分为二来进行分析，即房东与蛋壳之间按代理关系认定，还是按租赁关系认定，所对应的法律后果亦或截然不同。

1、如房东与蛋壳之间按租赁关系认定

如房东与蛋壳之间的法律关系按租赁合同来进行认定，如蛋壳违约逾期支付租金时，其双方签订的合同赋予了房东在此情形下的合同解除权，故，解除合同后，房东取回房屋使用权并有权腾退房屋。

2、如房东与蛋壳之间按代理关系认定

根据《民法总则》第162条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；以及《民法总则》第173条第1款第二项规定，被代理人取消委托或者代理人辞去委托，委托代理终止。

即便房东与蛋壳解约后，虽然房东与蛋壳委托代理关系已经解除，但根据合同相对性原则，蛋壳代理房东与租客签订的租赁合同仍然合法存续。因为在代理关系存续期间，蛋壳与租客之间发生的法律行为，相应法律后果由房东承担。无论租客是否申请了租金贷，租赁合同期内，房东均无权驱赶租客。

根据《刑法》第245条第1款规定，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

如果房东强行入门驱赶租客，可能触犯非法侵入住宅罪。正如钱晓龙学者主张，房屋已经租借给他人，所有权没有转移，但使用权已发生转移，居住权亦已发生了转移，所有权人非法侵入已经出租他人居住的住宅，也应构成非法侵入住宅罪。

    简而言之，房东与蛋壳之间法律关系如按租赁认定，对房东有利；如按代理认定，对租客有利。

据悉，蛋壳公寓诱导租客租金贷，表示租客只需要付贷款本金，利息由蛋壳支付。租客实际上与微众银行签订了《个人借款合同》，借款人为租户，贷款人为微众银行，贷款用途为个人消费。虽然微众银行对贷款用途心知肚明，但蛋壳拿着租客的钱不给房东，租客能据此终止“租金贷”吗？ 

根据《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

故，如租客擅自终止“租金贷”，构成违约，影响个人征信。

根据合同相对性原则，租客基于支付租金的目的与微众银行之间签订《个人借款合同》，在签约前亦明知贷款会直接发放给蛋壳，故微众银行向蛋壳发放贷款后，其合同义务已经履行完毕。蛋壳作为合同之外第三人，不受此合同约束。无论如何租客仍须向微众银行偿还贷款。虽然微众银行近期发出公告，表示租客如被迫搬离，可进行信息登记，至少保证在2021年3月31日前，租客征信不受影响。可是您细品，全文有说租客不用偿还贷款吗？还是请各位租客不要太当真。

有网友支招，租客反正支付了租金，就一直住着，房东赶不走。但现实允许吗？蛋壳公寓与租户签订《房屋代理租赁合同》“其他违约情形”约定：在合同有效期内，甲方（蛋壳公寓）需提前收回受托出租房屋，或乙方（租客）需提前退租的，按如下方式处理：甲方需提前收回该受托出租房屋的，应提前30日/月租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。

根据根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

故，房东与蛋壳解约后，房东与蛋壳委托代理关系终止。房东明确告知租客后，可以直接作为《房屋代理租赁合同》的出租方，与租客协商解约。

但值得注意的是，根据《房屋代理租赁合同》约定，房东解约需要提前30日/月租10日通知，并向租客支付月租金的100%的违约金，不但如此，租客可能会要求把已支付的租金退还。明明是蛋壳拿走了租金，从法律层面上房东解约需要退还租金并支付违约金，其损失只得找蛋壳追偿，情理上确实难以接受。故现实中才会出现房东强行清退，要求租客找蛋壳退钱，年轻女孩持刀与房东对峙的新闻。