【喻伟东律师】浙江腾智律师事务所互联网及知识产权部律师，浙江师范大学法学学士，曾长期从事司法行政工作，拥有较为丰富的基层实践经验，可以为客户提供多元化的问题解决方案。

　　现在小区车位动辄几十万早已不是新闻，据说在广州甚至出现过195万的“天价”车位。而之前，南京星汉花园业委会与开发商争执车位的案件更引起了众人的关注。相信不少人都会有这样的疑惑，小区车位到底归谁所有，开发商还是业主？不同的车位在性质上存在什么区别？车位定价权由谁说了算？等等。为了帮大家进一步理解这些问题，本文对此做了一番梳理。由于实践中仍存在部分争议，故以下论断仅代表个人所支持的观点，供看官们参考。

一、小区的车位类型及归属

　　目前小区车位大致可分为四类：地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车库。

　　（一）地面停车位

　　地面停车位即以划线方式确定界限的露天车位，其又可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

　　1、规划的地面停车位。开发商在用地红线范围内设置的且经规划部门批准的停车位。判断一个车位是规划内的还是规划外，依据是规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；否则，就是规划外的车位。有的建设项目规划报建时只是确定了数量，那在该数量之内的就属于规划车位。《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”尽管有人认为，《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都只强调了规划内与规划外的区别，因此，规划内的地面停车位也应当属于开发商所有。但更多人支持，开发商销售商品房并办理了房产登记后，业主便按份共有拥有了该小区宗地范围内的全部土地使用权，地面停车位包含于小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权属于全体业主。此外，《杭州居住区配套设施建设管理条例》（2007年3月1日起施行）第23条明确规定：“地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。”故，规划的地面停车位应当属于业主共有。

　　2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。

　　（二）人防地下停车位

　　住宅建设通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。对于人防地下停车位的权属，理论界存在较大争议：

　　1、国家所有说。此种观点认为，人防工程属于国家所有。《物权法》第52条规定：“国防资产属国家所有。”同时《人民防空法》第2条规定：“人民防空是国防的组成部分。”由此可见，人防具有国防属性，是国家防御战略的重要组成部分。故，人防工程属于国有属性。

　　2、开发商所有说。此种观点认为，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定:“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”在房屋买卖合同中，人防工程一般属于“附属公共配套设施”，也没有进行公共面积分摊。因此，开发商就应当享有所有权。

　　3、业主共有说。此种观点认为，居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，如果将人防工程转用作车库，应当认定该人防工程属于全体业主共有。

在实践中，各地政府及法院对于人防地下停车位的权属认定也不尽相同。经检索发现，杭州市中级人民法院在一案例中认为，《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000）附录B.3.1的规定，人防工程不计入公摊面积。《人民防空法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商作为人防地下停车位的投资建造主体，若与业主签订的合同中未约定人防地下停车位使用权归业主所有，则开发商作为投资建设主体依法享有地下停车位平时使用权。

　　（三）非人防地下停车位

　　《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”对于地下空间，开发商可以选择是否向国土部门缴纳土地出让金，如果开发商缴纳土地出让金，国土部门可以为包含该类车位的地下空间办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地下空间办理了初始登记也无法办理该类车位的单独产权证。故，开发商一般选择转让车位使用权或者以出租的方式处分该部分车位。

　　（四）独立建设的停车库

　　该类车位具有独立性，基本可等同于房屋看待，能够依法办理产权初始登记和转移登记，实践中基本不会产生争议。

二、开发商转让车位的限制

　　开发商将属于其自有的车位进行转让，是否能够随心所欲，价格上有没有任何限制？这也是广大业主关心的问题，这里一般涉及两个方面，一是如何确保“满足业主需要”，二是定价权。

　　（一）如何确保“满足业主需要”

　　《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 最高人民法院在制定《区分所有权纠纷解释》的过程中，在这个问题上经历了多种变化。2008年3月15日的征求意见稿第2条有“开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库”的规定；2008年6月16日公开征求意见稿第4条改为“建设单位应确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划配比，购买或者承租一个车位”。而在最终公布的解释中，变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。按此规定，“首先满足业主需要”对于开发商而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。至于能否集中处分给特定业主，或者在何种条件下可以处分给业主以外的人，实践中仍没有统一的定论。

如果开发商擅自把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，法律后果是什么？在《区分所有权纠纷解释》2008年6月16日公开征求意见稿上，规定建设单位将车位、车库处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。实践中，法院普遍认为，开发商违规处分车位的行为可认定无效。

　　（二）车位定价由开发商说了算？

　　对于权属归开发商所有的车位，法律对出售价格没有强制性规定，属于随行就市。就目前而言，只要开发商根据《物权法》中相关规定，首先满足业主需求，即使是“天价”车位，物价部门也不会干涉。

三、以租代售的风险

　　目前在很多地区，小区车位无法办理权属登记，一些楼盘在销售车位的时候，也不会主动会向客户明确车位没有产权，最终基本以租代售的形式变相“售卖”车位。诚然，这确实反映了物权登记制度与现实权利保护之前的矛盾，但以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，也会留下较大隐患。《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。

　　此外，转让“使用权”并没有引起所有权转移，如何防止开发商再将车位转让第三人？一旦车位灭失，损失谁来承担？如需要维修，费用谁承担？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？业主能否再转让？这些都是日后容易产生争议的问题。

　　因此，建议业主在与开发商签订的合同中，尽可能对相关问题进行明确，例如可以要求开发商“保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全，且（开发商）拥有合法的所有权”，同时约定“（开发商）承诺自车位交付之日，一切权利义务均转移给（业主）。待登记机构可以办理车位产权登记时，（开发商）协助（业主）办理产权登记”等条款，从而尽量减少纠纷的发生。