解除商品房买卖合同需要考虑的因素主要系是否有权解除，包括是否存在法定或约定的解除事由、解除权是否已经消灭等。但是撤销商品房买卖合同备案，则可能更为程序化，需要与主管部门沟通确认需要的文件及办理的手续。

由于商品房开发往往需要几年时间，从签订商品房买卖合同到支付购房款，再到收房，时间跨度较大。很多时候，开发商到要交房了，才开始针对一部分未按时付款的购房者采取措施，如解除商品房买卖合同。但是等要解除的时候，发现自己已经不具有解除的权利。

根据这一规定，解除商品房买卖合同是有期限限制的：

（1）开发商迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款的，合同有约定的，解除权应按合同约定的解除权发生之日起一年内行使，否者会失效。商品房买卖合同一般会直接约定迟延交付房屋或者迟延支付购房款之日起90日期限届满后，买受人或出卖人开始享有解除权。也就是说约定的交付房屋或支付购房款之日（实际未交房或未交钱）起90日期限届满后一年内，买受人或出卖人可以解除商品房买卖合同，逾期解除权就消灭了，即无法解除商品房买卖合同。除非双方自行协商一致解除，否则法院不予支持解除的诉请。

（2）如果法律没有规定、合同也没有约定，买受人或出卖人可以向对方催告交房或付款，催告后的三个月期限内，是对方交房或付款的合理期限。如果三个月内，对方仍未履行，前述三个月合理期限届满后，催告方就可以解除商品房买卖合同。此时，如果对方催告有权解除商品房买卖合同一方行使解除权，则该方行使解除权的期限仅有三个月；如果对方没有催告，则行使解除权的期限是前述三个月合理期限届满后一年内。逾期行使，解除权消灭。

当然，读者可能会疑惑，毕竟商品房买卖合同司法解释第十五条仅就出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形下的解除权期限进行规定，其他情形下的解除权是否就没有期限限制了？关于该种疑惑，法院的观点基本为虽然司法解释仅就出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形下的解除权期限进行规定，但是关于商品房买卖合同履行、实现最重要的两个方面——交房和付款，相关解除权期限也仅有一年，更何况是其他原因形成的解除权，其他原因形成的解除权期限应当适用前述解除权期限。

根据实践操作，部分房管部门就撤销商品房买卖合同备案，要求开发商通过诉讼程序取得民事调解书或民事判决书后，才可以办理，即使双方协商一致，通过签订协议解除也不可以。

综上，提请开发商注意确认房管部门撤销备案的要求及程序，避免虽然与购房者解除商品房买卖合同，但是无法撤销备案，无法另行出售商品房。解除商品房买卖合同的效果等于零。

一直以来，关于商品房买卖合同纠纷的管辖法院都会理所应当地认为是不动产所在地法院，即商品房所在地法院。

但是在笔者立案时碰了一鼻子灰之后，意识到前面的既定印象应当改一改（当然不排除仍有部分法院，适用不动产纠纷管辖）。

前述几点，是笔者近几年办理了几起商品房买卖合同纠纷案件后，印象比较深刻的点，希望能够对购房者、开发商有所启发。当然，由于法院的不同、房管部门的不同，实际操作方式也可能不尽相同，具体以法院审理、房管部门办理为准。